過去的十年，是房地產(chǎn)發(fā)展的黃金十年，過去買房子的人都成為房地產(chǎn)利益者。而對(duì)于剛需著來說，不斷上漲的房?jī)r(jià)也印證一個(gè)道理，無論是樓市火熱還是樓市低迷，絕大多數(shù)情況下越等越買不起。在2018年的調(diào)控下，樓市遭遇秋涼，碧桂園、恒大等房企紛紛降價(jià)銷售，房?jī)r(jià)再次進(jìn)入下行通道，購(gòu)房者預(yù)期降低進(jìn)入觀望期，下面就和2019年房?jī)r(jià)走勢(shì)大局已定，順便來說說未來5年房?jī)r(jià)走勢(shì)以及2019年到底該不該買房子。

一、2019年房?jī)r(jià)走勢(shì)大局已定

1、看樓市政策大趨勢(shì)。

2019年的樓市格局可以說基本已定，以“穩(wěn)”為主可預(yù)見。從兩個(gè)方面可以看出：

一方面是國(guó)家層面和人民日?qǐng)?bào)、經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)等各大官媒多次釋放“國(guó)家堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)（房住不炒）不動(dòng)搖，調(diào)控力度不放松”的信號(hào)，由此可見“房住不炒”是近幾年內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控政策的綱領(lǐng)性原則。其他的樓市政策一般都會(huì)建立在不動(dòng)搖“房住不炒”總目標(biāo)之上，例如“因城施策”，雖然地方的微調(diào)靈活性增大，但是也不可違背“房住不炒”總目標(biāo)，不能大幅度的給樓市調(diào)控松綁。

另一方面是2018年12月住建部在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上再次強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的重要性，所以2019年樓市的大趨勢(shì)還是以“穩(wěn)”為主已經(jīng)十分明確，房?jī)r(jià)不具備大起大落的條件。從近幾個(gè)月房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)可知，一二線熱門城市的房?jī)r(jià)可能會(huì)有所回落，而三四線城市房?jī)r(jià)的上漲趨勢(shì)得到抑制，甚至部分城市的房?jī)r(jià)上漲過快了反而會(huì)回落。房?jī)r(jià)有漲也有跌，因城而異，總體上還是“穩(wěn)”字當(dāng)頭。

2、央行多次降準(zhǔn)預(yù)期，側(cè)面影響房地產(chǎn)市場(chǎng)。

在2018年，央行執(zhí)行了多次降準(zhǔn)，意在緩解商業(yè)銀行的放貸壓力，也減小中小企業(yè)或者房企們的貸款壓力。如果說2018年的央行多次大金額降準(zhǔn)不能引起共鳴的話，那么2019年開年一個(gè)月連續(xù)兩次全面降準(zhǔn)釋放的1.5萬億*已經(jīng)能看出，相關(guān)部門意在通過降準(zhǔn)緩解開發(fā)商*壓力，通過調(diào)整房貸利率穩(wěn)住房地產(chǎn)市場(chǎng)的意圖。毫不夸張的說，央行對(duì)房貸利率的調(diào)整是調(diào)控房?jī)r(jià)漲跌非常有效的一項(xiàng)措施，樓市的冷熱“短期看金融”這也是有一定的道理的。

對(duì)于房?jī)r(jià)下滑過快、房地產(chǎn)市場(chǎng)過冷的城市，為了穩(wěn)住房?jī)r(jià)或者讓樓市回溫，相關(guān)貸款政策可能會(huì)有所放松，一方面是房貸利率可能會(huì)率先迎來下調(diào)，減小剛需族貸款買房的壓力；另一方面是央行繼續(xù)降準(zhǔn)，開發(fā)商的融資環(huán)境可能得到顯著改善，即讓消費(fèi)者和開發(fā)商有更多的錢流向房地產(chǎn)行業(yè)，讓樓市回溫、穩(wěn)住房?jī)r(jià)。

3、了解房地產(chǎn)市場(chǎng)供需，明確房?jī)r(jià)趨勢(shì)。

在一定程度上，房?jī)r(jià)是由國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展、存量與需求的結(jié)構(gòu)比例來決定的。所以當(dāng)存量大于實(shí)際需求時(shí)，即供大于求、房子賣不動(dòng)時(shí)，相關(guān)樓市政策就會(huì)出臺(tái)，會(huì)發(fā)揮它的調(diào)節(jié)作用，例如此前的“去庫(kù)存”政策，就是為了拉動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)，讓樓市回溫，去掉大量的庫(kù)存。但是當(dāng)存量大于需求極限的時(shí)候，也就是宏觀趨勢(shì)發(fā)生逆轉(zhuǎn)的情況下，所謂的樓市調(diào)控也就自然發(fā)揮不了作用了，此時(shí)房?jī)r(jià)多少則由市場(chǎng)運(yùn)動(dòng)規(guī)律來平衡調(diào)控了。

反過來，在存量與需求不失衡情況下，需求較大時(shí)，房子就供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)就有很大可能上漲，相關(guān)政策也會(huì)抑制房?jī)r(jià)的上漲，例如“限售”政策，規(guī)定房子在取得房產(chǎn)證2年（或3年、5年）內(nèi)不能轉(zhuǎn)賣。

二、未來5年房?jī)r(jià)走勢(shì)

1、經(jīng)濟(jì)發(fā)展不可能再走“經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)化”老路

22日，以“新時(shí)代的全球宏觀經(jīng)濟(jì)政策協(xié)調(diào)”為主題的第十屆亞歐經(jīng)濟(jì)論壇在中國(guó)人民大學(xué)舉行。關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)影響，何帆表示，中國(guó)房地產(chǎn)周期波動(dòng)和中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)越來越同步，房地產(chǎn)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)影響很大，需要高度關(guān)注?！?/p>

何帆表示，若從根源上解決這一問題，不能僅著眼于房地產(chǎn)本身，而是要引導(dǎo)*流入實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域中國(guó)傳統(tǒng)制造業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)，但壓力也很大，所以要開放諸如醫(yī)療、衛(wèi)生、養(yǎng)老、教育等與百姓息息相關(guān)的服務(wù)業(yè)領(lǐng)域，引導(dǎo)資本流入?！坝捎谛枨缶薮?，這些都是未來很有*潛力的行業(yè)。如果把*在房地產(chǎn)行業(yè)堆積比作是堰塞湖的話，要把水引走，就需要通過開放其他新領(lǐng)域吸引*流向。”。我國(guó)正處在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)的關(guān)鍵階段，經(jīng)濟(jì)從高速度向高質(zhì)量轉(zhuǎn)型的過程中，如果一味的推高房?jī)r(jià)，擴(kuò)張房地產(chǎn)業(yè)，只會(huì)增加房地產(chǎn)泡沫，降低中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?jié)撃堋?/p>

2、樓市調(diào)控決不會(huì)允許前功盡棄

隨著樓市降溫，一些調(diào)控放松、取消限價(jià)等謠言信息開始在不少城市出現(xiàn)，部分銀行房貸利率下降、央行降準(zhǔn)也被引申為房地產(chǎn)要再次升溫的信號(hào)。在樓市降溫之際，新華社等官媒集體發(fā)聲，摒棄房?jī)r(jià)“復(fù)燃”的幻想，決不會(huì)允許房地產(chǎn)調(diào)控半途而廢、前功盡棄。調(diào)控下樓市正經(jīng)歷局部降溫到全面降溫，如果調(diào)控不放松，未來房?jī)r(jià)是漲是跌？正如新華社文章所講，不立不破。隨著房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建立，房?jī)r(jià)逐步恢復(fù)理性，房子去金融屬性，未來房?jī)r(jià)會(huì)趨于穩(wěn)定甚至是穩(wěn)中有跌，慢撒氣式化解地產(chǎn)泡沫。

3、房企逐漸開始業(yè)務(wù)調(diào)整

之前筆者說過多次，現(xiàn)在的房地產(chǎn)已經(jīng)過了黃金時(shí)代，從當(dāng)初的增量市場(chǎng)變成了存量市場(chǎng)，再指望像以前拼命蓋房，拓張領(lǐng)地?cái)U(kuò)大規(guī)模的套路已經(jīng)不適合了。如今房企改名的改名，就連號(hào)稱宇宙*房企的碧桂園都已經(jīng)縮小三四線城市的戰(zhàn)略。現(xiàn)在對(duì)于開發(fā)商來說要向更好的活下去，沒有過硬的實(shí)力是不行的。

比如說房子的質(zhì)量、景觀等要能超出購(gòu)房者的預(yù)期，否者交房就維權(quán)的現(xiàn)象很難得到改善。服務(wù)方面也要做的更好，各種違規(guī)的銷售手段是時(shí)候拋棄了。

4、在“房住不炒”的定位下，

市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的重點(diǎn)或轉(zhuǎn)移到樓盤本身的品質(zhì)和服務(wù)。當(dāng)前，房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)中所起到的地位還沒有發(fā)生逆轉(zhuǎn)，所以房?jī)r(jià)大跌的可能性很小。此外，在穩(wěn)步去杠桿和防控金融風(fēng)險(xiǎn)的背景下，房?jī)r(jià)再次反彈的概率也比較小。在筆者看來，在可預(yù)見的時(shí)間內(nèi)，這種不溫不火的情況會(huì)一直持續(xù)。那么，房地產(chǎn)企業(yè)該如何才能提前鎖定客戶，快速搶占市場(chǎng)呢？筆者認(rèn)為，*終還是靠房子品質(zhì)。特別是在房住不炒的定位下，未來房產(chǎn)的品質(zhì)和服務(wù)或會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的生存發(fā)展起著決定作用。當(dāng)然，房子品質(zhì)的提升，這對(duì)購(gòu)房者來說無疑是個(gè)利好消息。

三、2019年到底該不該買房子

2019年之初，就感受了房產(chǎn)的復(fù)雜局面，“燕郊回暖”“房源折扣”等等一系列的消息，讓我們猶豫不決，思慮良多。

確實(shí)，房?jī)r(jià)的變化是大家都預(yù)料不到的！誰也不能*的說房?jī)r(jià)是漲還是跌？

對(duì)于剛需族來說，房子漲跌與否，大家都是要買的吧，只是怕入手了以后又跌了，白白損失了一筆錢，又怕遲遲不買，房?jī)r(jià)漲了，倒還買不起了，就算買得起，也是真正的損失一筆，所以對(duì)于剛需族，我建議可以留意樓市，適時(shí)看房，不貿(mào)然接高價(jià)盤，如果遇到樓盤、戶型、周邊都很滿意的房子，可以考慮入手，因?yàn)槿绻孔訚q了，算是自己的財(cái)產(chǎn)得到了增值，但是如果跌了，也不必揪心，房子本身的原始價(jià)值就是居住。

但是作為一名有經(jīng)驗(yàn)的剛需族，還是想提醒各位，房子一買就基本決定了以后所在生活圈、包括孩子的教育區(qū)域，以及房子的大小也需要慎重的考慮，所以一定要根據(jù)自己的需求選擇房子，在戶型、大小、位置方面要多考察。

另外買房子要考慮自己本身的購(gòu)房能力，在貸款的情況下，要有足夠的經(jīng)濟(jì)來源支撐房貸，不要因?yàn)榉抠J降低了生活的幸福感，所以請(qǐng)權(quán)衡好利弊，選擇適合自己的房子。

但是如果你在三四線城市的話，房?jī)r(jià)下跌的幾率還是很有可能的，這種情況就可以多觀望一下，認(rèn)真考量一下，抓住機(jī)會(huì)，買到*喜歡*劃算的房子！對(duì)于*客來說，情況就相對(duì)復(fù)雜了，擔(dān)心房產(chǎn)貶值，貶值的話就是虧，等于*失敗，所以對(duì)于*客來說，在現(xiàn)在這樣的情況下，風(fēng)險(xiǎn)還是較大的，畢竟在這樣一個(gè)“房住不炒”以及頻繁調(diào)控的環(huán)境下也是不適宜炒房的，所以，奉勸*客們審時(shí)度勢(shì)啦！

文章來源小八說房產(chǎn)、房立達(dá)、樓盤網(wǎng)，若有侵權(quán)，請(qǐng)*刪除！

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